2025年東京都中古マンション市場の動向を読み解く！金利上昇がもたらす「選別と分化」の時代へ

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レポート公開の背景と目的

東京都の中古マンション市場は、価格帯やエリアごとの動き、金利や建築費といった外部環境の変化が複雑に絡み合い、その状況を把握することが難しい局面が続いています。本レポートは、こうした中で高まる市場の現在地を客観的に理解したいというニーズに応えるため、主要指標と背景要因を整理し、幅広い方々が市場理解の参考として活用できる内容となっています。

本調査のポイント

本調査では、以下の3つの主要なポイントが挙げられています。

1. 価格帯別取引に明確な差: 高額帯の底堅さと中間価格帯の購入限界が顕著に現れています。💰
2. エリア間で異なる成約の決め手: 東京都では「資産性」が重視される一方、周辺3県では「実用性」が成約の決め手となっています。🔑
3. 市場を取り巻く外部環境の変化: 金利や建築費などの外部環境の変化が、市場における「選別と分化」を加速させています。📊

調査結果：2025年の構造的変化

2025年の首都圏中古マンション市場は、30年ぶりの政策金利0.75％への引き上げを背景に、「金利のある世界」への適応と、エリア・物件スペックによる「選別と分化」が決定的な年となりました。レポートでは、以下の構造的変化が確認されています。

東京都と周辺3県の価格乖離 📈

• 金利上昇下でも東京は独歩高: 東京都では成約坪単価が一貫して右肩上がりを維持し、金利上昇局面でも需要の強さが継続しました。

• 周辺3県は価格上昇が一服: 対照的に、神奈川・埼玉・千葉の周辺3県では2024年中盤から価格上昇が一服し、横ばいまたは微減傾向への転換が鮮明になりました。

「築浅・広め」物件の需要後退 📉

• 給与所得者の購入限界点が露呈: 首都圏全域で、最も坪単価が高い「50㎡以上・2006年以降築」の成約割合が減少しました。価格高騰と金利上昇が重なったことで、実需層にとってこのセグメントが「容易には手の届かない存在」になりつつある実態が浮き彫りとなっています。

エリア別の需要シフト 🔄

• 東京都は資産性、周辺県は実用性へ: 需要の逃げ先がエリアごとに分断されました。東京都心では「狭くても立地・築年を優先する資産性志向」が強まる一方、周辺県では「古くても広さを確保できる実用性志向」へとシフトが進んでいます。

2026年に向けた展望

2026年に向けて、市場全体が一律に動くフェーズは終わり、エリア・築年・面積による「選別と分化」が加速する局面に入ると見られています。不透明な市況下では、単なる価格推移だけでなく、金利や所得環境を含めた多角的な市場分析がこれまで以上に重要になることでしょう。💡

レポート詳細と関連情報

本調査の詳細は、以下のレポートからご覧いただけます。

【最新】金利上昇局面に突入した2025年首都圏マンション市場（2025年まとめ）

データは「マンションナビ」より提供されています。
マンションナビ

筆者プロフィール 👤

本調査のデータ分析責任者は、マンションリサーチ株式会社 データ事業開発室 福嶋総研代表研究員である福嶋 真司氏です。
福嶋総研発信リンク集：https://lit.link/fukushimasouken

会社概要 🏢

• 会社名: マンションリサーチ株式会社

• 代表取締役社長: 山田力

• 所在地: 東京都千代田区神田美土代町５－２ 第２日成ビル５階

• 設立年月日: 2011年4月

• 資本金: 1億円

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